Купля-продажа недвижимости между близкими родственниками

Мы регулярно вам рассказываем про юридические аспекты проверки контрагентов и недвижимости, покупки объектов и т.п. Конечно, читаем комментарии под нашими публикациями и стараемся ответить на каждый. Несколько дней назад нас попросили подробнее рассказать о плюсах и минусах продажи квартиры между близкими родственниками.

Итак, давайте поговорим про договоры купли-продажи, которые заключены между близкими родственниками (ст. 14 СК РФ).

Каких-то особых требований к ДКП (договору купли-продажи) между близкими родственниками законодательно не закреплено. Это значит, что такого рода сделки заключаются по стандартной форме:

Заключение ДКП --> Регистрация в Росреестре перехода права на основании ДКП (независимо от того, кем приходятся друг другу продавец и покупатель).

Однако, всё равно есть нюансы, на которых мы хотим остановиться подробнее:

• Если одна из сторон сделки (продавец) несовершеннолетнее лицо, то второй стороной сделки (покупателем) не может выступать его опекун и попечитель. В случае с несовершеннолетними опекуны / попечители могут лишь передать в дар (безвозмездное пользование) имущество.
  
  Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование (п.3 ст.37 ГК РФ).
  
  
• Сделки между супругами возможны только в отношении имущества, приобретённого ДО брака. Заключение ДКП по совместно нажитому имуществу между супругами недопустимо.

Не забывайте про налогообложение! При заключении ДКП даже с родственником продавец должен оплатить налог - 13% от суммы (ст. 217.1 НК РФ). Этот налог оплачивается даже в случае, если стороны сделки ДКП близкие родственники.

В некоторых случаях продавец освобождается от налога:

• Если недвижимость находилась в собственности более 3 лет (п 17.1, ст. 217 НК РФ) или её стоимость не превышает 1 млн. рублей (п.2, ст. 220 НК РФ).
• Если недвижимости была ранее получена продавцом бесплатно, например, по ФЗ-76 «О статусе военнослужащих».

и др.

Иногда близкие родственники «занижают» сумму продажи в договоре, чтобы сократить или вовсе не платить налог. Казалось бы, выгодное решение. Но в случае проверки сделки налоговым органом вы можете не только получить штраф, но и сделка может быть признана недействительной.

Итак, подводя итог, продажа недвижимости близкому родственнику проходит в стандартной форме и мало чем отличается от сделки между незнакомыми людьми. Но не забывайте про нюансы, которые мы указали выше.

(с) Деловой центр "ДИНЕКА"
18.05.2020