Договор с застройщиком. Если не ДДУ, то что?

Ранее мы писали, что заключение ДДУ (договора участия в долевом строительстве) является единственным способом, для привлечения застройщиком денежных средств (п.2, ст.1 ФЗ-214). На днях к нам обратились с интересным вопросом, о существовании иных способов для привлечения денежных средств застройщиками.
Оговоримся сразу, подобные способы существуют. Как правило, их называют «серой зоной» в законодательстве. Давайте подробнее разберём этот вопрос на примере ДКП (договор купли-продажи) и ПДКП (предварительный договор купли-продажи).

Заключение ПДПК регламентируется ст. 429 ГК РФ. Фактически это договор, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на оговорённых условиях. В предварительном договоре по закону можно не указывать цену, чем пользуются застройщики, но это в будущем может добавить проблем. На момент заключения ПДПК недвижимости может не существовать (дом строится) или ещё не принадлежать продавцу. Этот договор немного похож на ДДУ, но с некоторыми оговорками, которые мы укажем далее. Как правило, между застройщиком и покупателем заключается ПДКП, в случае финальной стадии строительства дома.

Хотим отметить, что если застройщик предлагает покупку жилья в недостроенном доме, пусть даже и на финальной стадии строительства, по очень низкой цене, то скорее всего он не может (или не хочет) соответствовать требованиям ФЗ-214. Поэтому заключение сделок с такими застройщиками всегда огромный риск.

Важно понимать, что несмотря на то, что ПДКП заключается в простой письменной форме между застройщиком и покупателем, в Росреестре он не регистрируется, в отличие от ДДУ.

ДКП заключается, когда дом уже построен, однако, на этапе строительства застройщику не удалось продать все. ДДУ застройщик уже не может заключить и зачастую в подобных случаях застройщик даёт хорошие скидки.

Перед заключением ДКП или ПДКП следует учитывать риски:

• Риск двойной продажи квартиры. Повторим, ПДКП не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, в отличие от ДДУ. Поэтому нечистый на руку застройщик может продать квартиру нескольким покупателям и это сложно проверить.
  
  
• В случае, если дом не будет достроен, покупателю будет достаточно сложно вернуть внесённые средства. Возможно, придётся дожидаться окончания строительства.
  
  
• По договору ДДУ срок гарантии в случае обнаружение дефектов (неисправностей), которые были допущены во время строительства составляет не менее 5 лет. В иных договорах застройщик старается сократить гарантийный срок

Конечно, это не все возможные риски, каждый случай индивидуален. Прежде чем заключать любый договоры, необходимо взвесить все за и против, проконсультироваться со специалистами, проверить не только объект недвижимости, но и самого застройщика.

За более подробной информацией, или проверкой объекта недвижимости и контрагента можете обращаться к нашим специалистам.

(с) Деловой центр "ДИНЕКА"
25.05.2020