Добросовестный приобретатель квартиры: стандарт добросовестности

Не так давно появившийся новый обзор Верховного Суда ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом ВС РФ 01.10.14) с одной стороны, ничем интересным не порадовал (я не нашел в нем того, о чем не знал бы раньше, большое число интересных вопросов, которые можно было бы разрешить, разрешены не были), но, с другой стороны, ничем и не расстроил. Что в общем-то, тоже на фоне нынешних перманентно плохих новостей очень даже хорошо.

В общем, стабильная и твердая "4".

Единственное, что меня зацепило в этом обзоре, это следующий пассаж:

"Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то,была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

 

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

 

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности,свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества". 

 

Теперь переведем этот пассаж с русского юридический на русский бытовой. Что это означает?

 

Есть такая штука, которая называется "стандарт среднего разумного и осмотрительного поведения", или иначе - добросовестность в субъективном смысле. То есть, это представление (судьи) о том, как именно средний нормальный и разумный человек ведет себя при покупки квартиры.

 

Одна из проблем сегодняшней практики, связанной с оспариванием сделок и записей реестра недвижимости заключается в том, что этот стандарт сегодня излишне задран. Жизнь такова, что покупатели изучают документы продавца, документы продавца продавца, документы продавца продавца продавца и т.п. до момента возведения здания.

 

Почему стороны это делают - понятно. Когда разрушить любую сделку - что пальцами щелкнуть, то надо быть настороже! Тем более, что все разговоры о юридической экспертизы Росреестра на практике оказываются лишь разговорами (они практически никогда не будут отвечать за недействительность сделки, на основе которой была внесена запись - но это не их вина, так все устроено в отечественной регистрационной системе), поэтому, что называется, caveat emptor (пусть покупатель будет осмотрительным)!

 

Конечно, странно тогда, а для чего вообще существует Росреестр? Ведь если покупатели сами все смотрят, все проверяют, все изучают, зачем тогда вообще записи-то и реестры нужны? Пусть тогда будет как в большинстве штатов США, когда защита титула осуществляется либо страхованием, либо при помощи ружья... 

 

Как мне кажется, в правопорядке, где существует реестр прав на недвижимости, должно быть так: получил выписку из реестра, осмотрел помещение и - вперед на сделку!

Вот с таким стандартом среднего осмотрительного поведения все было бы более-менее неплохо - покупатели бы не принимали на себя автоматически все риски возможных "скелетов в шкафах" предшествующих сделок, совершенных продавцами. Просто потому, что они об этих рисках не знали и не могли знать, ведь они же не смотрели их правоустанавливающие документы...

 

Теперь начинается самое важное. Получается, что для того, чтобы заработала публичная достоверность реестра, нужно, чтобы люди на практике, массово, перестали интересоваться правоустановленивающими документами продавцов, удовольствовавшись лишь выписками из реестра.

 

Но здесь есть проблема. Я, честно говоря, очень хорошо понимаю, что сам по себе средний, принятый в обороте стандарт поведения приобретателей недвижимости не снизится: ведь никто не согласится, например, начать это доброе и полезное дело с себя, с какой стати?! Ведь тогда можно и без квартиры остаться...

 

Но тогда не оказываемся ли мы в замкнутом круге: люди не довольствуются выписками, потому что стандарт добросовестности очень высокий, а стандарт добросовестности такой высокий только потому что именно так люди и делают - берут изучать договоры продавца, продавца продавца, продавца продавца продавца и т.п.?

 

Тут очевидно требуется вмешательство судов (привет всем сторонникам позитивизма!) - только суды могут преломить эту тенденцию и сказать: все-таки достаточно, чтобы гражданин посмотрел выписку и осмотрел квартиру. И тогда мы, суды, будем к нему относиться как к добросовестному приобретателю.

 

И тогда проблема будет решена: покупатели, понимая, что суды будут их защищать и тогда, когда они будут просто смотреть реестр, а не читать тонны предыдущих договоров, просто ... изменят свой стандарт поведения.

 

Именно это и надо было сказать Верховному Суду. Благо и повод такой благородный: защита добросовестных приобретателей квартир, отчужденных по незаконным сделкам государственными органами. 

 

Но, увы, он этого не сказал. А наоборот, подчеркнул, что добросовестный - тот, кто изучил документы. А то, что из этих документов может явствовать порок сделки, который может быть был бы заметен юристу (и то, не всем), это видимо, просто риски гражданина...

 

Поэтому все по старому - берем договор, по которому продавец купил, потом - договор, по котором продавец продавца купил и т.п.

 

Хороший момент изменить практику и реально улучшить что-то в чудовищно устроенном обороте недвижимости в России в очередной раз был упущен. Увы.

 

PS. Если кто не знает, то этот обзор родился как реакция на практику московских судов, которые истребуют квартиры, выбывшие из московской городской собственности по незаконным сделкам, совершенным давным-давно какими-то жуликами из Департмента жилищной политики г. Москвы (по-моему, так орган называется). Общее число квартир - около 1600. 

 

Московские суды во главе с Мосгорсудом заняли такую позицию - если сделка между Москвой и первым приобретателем (это пособники жуликов-чиновников) ничтожна, то квартира считается выбывшей против воли. И потому ее виндицируют у последующего добросовестного приобретателя. 

 

То, что этот вопрос был совершенно иначе разрешен в ППВАС 10/22 (абз. 2 п. 39) московские суды совершенно не волнует ("единообразие", однако). И, видимо, желая приструнить свои суды, ВС и подготовил этот обзор, в нем этот вопрос правильно (в очередной раз!) разрешен.

 

Я эту историю хорошо знаю, потому что в свое время участвовал в какой-то рабочей встрече в Общественной палате с "обманутыми добросовестными приобретателями" (сюр, конечно)...

 

Кстати, на той встрече присутствовал и г-н Плигин, горячий поклонник объединения высших судов, который проинформировал "обманутых добросовестных приобретателей" о том, что вот мол сейчас суды объединят и практика ВС станет обязательной для всех судов. Правда, за пару дней до этого были приняты поправки в АПК (его комитет был профильный), из которых выкинули фразу про обязательность постановлений Пленума ВАС для судов арбитражных. Но это уже так, мое брюзжание по поводу ветренности взглядов г-на Плигина.

Роман Бевзенко, zakon.ru