Проверка «чистоты» квартиры перед покупкой

15.08.2016

Выгодная цена, удобное расположение, инфраструктура – основные критерии для принятия решения о покупке квартиры. Часто потенциальные покупатели не уделяют должного внимания получению дополнительной информации о приобретаемой недвижимости.. Наша компания осуществляет проверку квартир (и не только) перед покупкой на предмет выявления риск-факторов.

Приведем для наглядности пример из нашей недавней практики.

Покупатель присмотрел квартиру. Его устраивает соотношение цена-качество и прочие критерии. Собственник квартиры 1 физическое лицо, право более 3-х лет. В квартире никто не прописан. Казалось бы, всё хорошо и можно уже сегодня подписывать документы. Но, имея уже негативный опыт, покупатель (наш клиент) мудро поручает нам сделать дополнительную проверку «чистоты» квартиры.

Первым делом по данным ЕГРП мы увидели следующее:

  • Первый собственник квартиры (физическое лицо А) после приватизации квартиры сразу продает её другому лицу (физическое лицо Б).
  • Примерно через 10 лет второй собственник (физическое лицо Б) продает квартиру юридическому лицу ООО «АБВ-фарм» (название вымышленное здесь и далее по тексту).
  • По прошествии еще 2-3 лет ООО «АБВ-фарм» продает квартиру следующему лицу (физическое лицо В).
    На момент проверки квартиры обременений (ограничений) не зарегистрировано (нет арестов, залогов и т.п.).
    Каждый переход права зарегистрирован на основании договора-купли продажи.

    Ведём проверку далее.
    Мы выяснили, что ООО «АБВ-фарм» согласно данным ЕГРЮЛ торгует лекарственными средствами через аптеки. В какой-то момент компания не выполняет обязательства по договору поставки на сумму N млн руб. и поставщик подает иск в суд. Решением арбитражного суда иск поставщика удовлетворен полностью, суд обязал взыскать с ООО «АБВ-фарм» долг на сумму N млн руб. Через 2 месяца после вынесения судом решения ООО «АБВ-фарм» продает принадлежащую ему квартиру (предмет потенциальной сделки) физическому лицу В. Суд дает исполнительный лист лишь по прошествии еще одного месяца, т.е. когда квартира уже продана. Исполнительное производство возбуждено службой судебных приставов еще через месяц.

    По состоянию на дату проверки «чисоты» квартиры, исполнительное производство не завершено, долг ООО «АБВ-фарм» не погашен.

    В связи с тем, что сделка по продаже квартиры была проведена после решения суда (и, скорее всего, с целью "избавления от активов", а не для оплаты долгов), у поставщика (кредитора) имеются основания для признания сделки по продаже квартиры ООО «АБВ-фарм» в пользу физического лица В (текущего собственника) недействительной.
    Таким образом, потенциальный покупатель в случае покупки данной квартиры имеет риск утраты своего добросовестного права собственности.

    Безусловно, решение о приобретении квартиры на основании нашего анализа принимает потенциальный покупатель самостоятельно. Но, повторимся, уже имея понимание своих рисков и возможных последствий.

    Будьте бдительны и обращайтесь к профессионалам.
    PS все данные для анализа "чистоты» квартиры получены нашими специалистами официальным путем с использование государственных реестров и общедоступных публикаций.

  • Деловой центр "ДИНЕКА"

    Возврат к списку