У одной квартиры три цены

При продаже или покупке какого-то объекта недвижимости одним из ключевых моментов становится цена. А если цен у объекта несколько? - как разобраться?

Рыночная, кадастровая, оценочная...

Рыночная цена

Согласно налоговому кодексу России

Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Рыночная цена квартиры, например, зависит от множества факторов:

• её площади и планировки;
• технического состояния квартиры и дома в целом;
• места расположения дома и инфраструктуры
  и т.п.

Рыночную цену вы можете определить сами или с помощью профессионального оценщика.

Оценщиком рыночная цена определяется с учётом требований законов, стандартов и рыночной ситуации.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке разные подходы: сравнительный, затратный и доходный, в рамках каждого существуют свои специфические методики. Причём важно понимать, что рыночная стоимость объекта зависит от множества факторов. Так, у разных оценщиков финальная цена одного объекта может отличаться, но не значительно (как правило, колебания цены допустимы в пределах нескольких процентов).

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Именно на базе кадастровой стоимости рассчитываются налоги (ранее использовалась инвентаризационная стоимость, но она была намного ниже рыночной).

В отличие от рыночной оценки, в данном случае оценка производится на основании документов, а визуальный осмотр объекта не производится, т.е. индивидуальные особенности квартиры (например, ремонт) учтены не будут.

Кадастровая оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года (кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, здесь оценка может производиться не чаще 1 раза в 2 года).

Информация о кадастровой стоимости общедоступна. Вы в любой момент можете заказать Выписку о кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость может быть не равна рыночной (особенно учитывая возможные колебания цен в зависимости от множества факторов), но, как правило, приближена к ней. Нередки случаи завышения кадастровой цены. У собственников есть право её обжаловать (т.к., повторимся, именно на основании кадастровой стоимости объекта определяется размер налоговых платежей).

Цена продажи

Цена продажи объекта - это стоимость, по которой продавец готов продать принадлежащий ему объект недвижимости (часто в неё закладывается некий %% возможного понижения).

Цена продажи может быть любой, главное, чтобы она устраивала обе стороны. Цена продажи объекта может отличаться от рыночной в любую сторону (в большую или меньшую).

Мы знаем, что в некоторых случаях, дабы избежать налогообложения, цена продажи объекта в договоре занижается. Идя на такой шаг важно понимать все риски, начиная от того, что покупатель вполне может руководствоваться подписанным договором и оплатить только зафиксированную в нём сумму (требовать доплаты оснований у вас не будет), так и то, что согласно Налоговому кодексу:

когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

И, самое главное, не пренебрегайте проверкой недвижимости при любых сделках с ней! Важен не только визуальный осмотр, но и тщательная проверка документов!

(с) Деловой центр "ДИНЕКА"
06.02.2019